במציאות של ימינו, מרבית האנשים בישראל שמעוניינים לרכוש דירה או בית, צריכים לקחת משכנתא לצורך העניין.
עבור רבים זה נשמע כמו צעד גדול ומבהיל, אבל האמת היא שברגע שלומדים את הנושא ומבינים אותו לעומק רואים שהשד לא כל כך נורא.
אחד הדברים שחשוב ביותר להבין בשלב הראשון זה שהמשכנתא היא לא הלוואה אחת, אלא שילוב של כמה מסלולים שנקרא במילים פשוטות תמהיל משכנתא.
מה זה בכלל אומר, איך בונים ומחשבים תמהיל משכנתא, מה היתרונות של השיטה הזו ומה החסרונות שלה? כל זאת ועוד במאמר הבא שסוקר את הנושא לעומק.
מה זה תמהיל משכנתא?
נתחיל עם השאלה שכל מי שעומד לרכוש דירה ראשונה שואל את עצמו. התשובה למעשה פשוטה למדי. תמהיל משכנתא הוא בעצם פיצול של הלוואת המשכנתא למסלולי ריבית שונים.
כל מסלול כולל סיכון מסוים של הלוואה וגובה ריבית וכן תקופת החזר למשכנתא.
תמהיל המשכנתא זו הדרך שלכם כלוקחי משכנתא לשמור על החזר חודשי בגובה סביר ומתקבל על הדעת. ובפועל מה זה אומר? שאם הריבית של מסלול אחד עולה בצורה חדה, הריביות בשאר המסלולים יהוו איזון והעלייה לא תהיה קיצונית ומופרזת.
איזה תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 20220243?
חשוב לי לומר בצורה ברורה, כדי שלא יהיה לכם שום ספק, שלפני כל לקיחת משכנתא, יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עם נציגי הבנק שאיתו מנהלים את המשא ומתן למשכנתא כדי לוודא שהנתונים תואמים את פרטי הלווים ואת השינויים בשוק שמתרחשים באופן די תדיר.
משכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות ביותר שאדם ייקח בחייו ומכוון שההתחייבות אליה היא עצומה, יש לפעול מתוך התנהלות כלכלית נכונה, חשיבה על העתיד ועל היכולות שלכם לעמוד בהחזרים לבנק.
נכון להיום יש שני מסלולים שעשויים להיות המומלצים ביותר, המסלול הראשון הוא מסלול הפריים שהוא עד קרוב לכמחצית מגובה המשכנתא, והמסלול השני נקרא קל"ץ (ריבית קבועה ולא צמודה) שהוא גם קרוב לכמחצית מגובה המשכנתא.
מהו מחשבון תמהיל משכנתא?
מחשבון תמהיל משכנתא הוא כלי נהדר שעוזר לנו לקבל תמונה משוערת של החזר המשכנתא העתידי. במחשבון נוכל לבחור את המסלול הצפוי, את שיטת ההחזר, את התקופה ואת סכום הריבית. לאחר שנזין את כל הפרטים יתקבל ההחזר החודשי הצפוי. במחשבונים מתקדמים ניתן ליצור מספר תמהילים שונים ולבצע השוואה חכמה ביניהם.
זהו כלי נהדר שמסייע לכל מי שמעוניין לבנות תמהיל באופן עצמאי ולא בעזרת יועץ משכנתאות. כמובן שניתן להיעזר בו עוד לפני שמתחילים את התהליך כדי לקבל תמונה כללית לגבי המשכנתא שאנו עתידים לקחת. זהו כלי חינמי שניתן למצוא בקלות באינטרנט.
איך לבנות תמהיל משכנתא?
כדי לבנות תמהיל משכנתא בצורה טובה עלינו להכיר לעומק את המסלולים השונים. יש לקחת בחשבון את גובה ההחזר שאנו מכוונים אליו ולדעת איך לחלק את המסלולים לפי התקופות השונות.
מומלץ מאד להכיר את התנודות בשוק ואת הפרמטרים שמשפיעים על גובה הריבית בכל רגע נתון.
מי שלא מכיר את התחום לעומק בוחר הרבה פעמים להיעזר ביועץ משכנתאות שייבנה את תמהיל המשכנתא עבורו. זה בהחלט עדיף בלא מעט מקרים כדי לוודא שמקבלים את התמהיל הטוב ביותר במתאים לצרכים שלנו.
דגשים שצריך לשים אליהם לב בתמהיל משכנתא
כשאתם בונים תמהיל חשוב מאד לשים לב לפרטים הבאים (ואם אתם נעזרים ביועץ משכנתאות שייבנה את התמהיל עבורכם כדאי גם לוודא את זה איתו):
- כשמדובר במשכנתא לתקופת זמן ארוכה של 20 שנה ויותר כדאי לכוון למסלולים של ריביות משכנתא משתנות (בעדיפות על ריבית פריים). לעומת זאת כשמדובר בפריסה קצרה יותר של עד 15 שנה עדיף לתת משקל גדול יותר למסלולים בעלי הריבית הקבועה והבלתי משתנה.
- כאשר ההבדלים בין מסלול ריבית צמוד למדד לבין מסלול שאינו צמוד למדד נמוכים מאחוז אחד, עדיף ללכת על המסלול הלא צמוד.
- אם אתם עובדים מול נציג בבנק, קחו בחשבון שהוא יתעלם לחלוטין מהעלייה הצפויה של המדד. המדד ככל הנראה יעלה עם הזמן ויכול להקפיץ באופן משמעותי את החזר המשכנתא החודשי. קחו זאת בחשבון ותנו למסלולים צמודי מדד משקל מוגבל מסך התמהיל.
סוגי ריביות בתמהיל המשכנתא
- ריבית בנק ישראל: בנק ישראל קובע את הריבית במשק בטווחי זמן קבועים, לרוב אחת לחודש.
- ריבית פריים: אחת הריביות המוכרות והרווחות ביותר בתחום המשכנתאות. ריבית פריים היא בעצם הריבית של בנק ישראל בתוספת הרווח שגוזר הבנק על המשכנתא.
- ריבית קבועה צמודה למדד: ריבית שגובהה לא משתנה לאורך כל תקופת ההחזר של ההלוואה, אבל כן עשויה להשפיע על גובה ההחזר עצמו.
- ריבית קבועה לא צמודה למדד: ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל תקופת ההחזר ולא משפיעה על גובה ההחזר.
- מט"ח: ריבית שמשתנה בהתאם לגובה שערי המטבעות הזרים (אירו או דולר ברוב המקרים).
יש עוד מספר סוגי ריביות, אותן עשוי להציע הבנק במסגרת תמהיל המשכנתא.
ברוב המקרים תמהיל המשכנתא מותאם אישית ללווים, לגובה המשכורת ויכולת ההחזר שלהם בהתאם לגובה המשכנתא שהם לוקחים.
זה משלב בתוכו את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו בעסקה, את תקופת ההחזר שנקבעת להחזרת ההלוואה וכמובן את הפרטים הנקבעים במסגרת המשא ומתן מול הבנק.
במקרים מסוימים הבנקים עשויים להתגמש ולהציע תמהילי משכנתא נוחים יותר כאשר יועצי משכנתאות נמצאים בתמונה.
שינוי בתמהיל משכנתא
לפני שלוקחים את המשכנתא ניתן לבצע משא ומתן מול הבנקים על התמהיל. נוסף על כך, יש תהליך ייחודי שנקריו מחזור משכנתא שגם בו אפשר לשנות בתנאים מסוימים את תמהיל המשכנתא.
בתהליך הזה לוקחים בעצם את המשכנתא הישנה וממירים את המסלולים בתמהיל למסלולים חדשים ועדכניים.
אילו מסמכים צריך לצרף לבקשת המשכנתא?
- צילומי תעודות זהות כולל ספחים של הלווים.
- 3 תלושי משכורת אחרונים לשכירים, או טופס שומת מס רלוונטית לעצמאים (בדרך כלל שנה נוכחית או שנה קודמת וגם שנה נוכחית).
- פירוט תנועות בחשבון הלווים 3 חודשים לאחור לפחות.
- פירוט הכנסות נוסף, אם יש כאלה.
- הסכם המכר ונסח טאבו של הנכס.
- ייתכן שתדרשו למסמכים נוספים בהתאם לבקשה של משרד השיכון והבינוי או הבנק עצמו.
חשוב לציין שמסמכים אלו נדרשים לצורך קבלת האישור העקרוני למשכנתא, ובהמשך התהליך ייתכן שתידרשו למסמכים נוספים.
שאלות ותשובות
האם כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות?
לקחת משכנתא לבד זה לא פשוט, במיוחד אם עושים זאת בפעם הראשונה. ייעוץ עם יועץ משכנתאות זה בהחלט כדאי, יוכל לבנות עבורכם תמהיל מומלץ שיעניק לכם את תנאי ההחזר הנוחים ביותר עם מינימום העלאות בגובה ההחזר לאורך השנים.
אילו תמהילי משכנתא הכי פופולריים?
רוב הלווים הולכים לרוב על מסלול הפריים או על מסלול הריבית הקבועה לא צמודה למדד, אך חשוב לקבל הצעה מדויקת ומותאמת אישית דרך הבנק או יועץ המשכנתאות כדי לדעת מה הכי מתאים לכם.
האם אפשר לשנות את התמהיל עם הזמן כדי לשפר את ההחזרים?
כן, אפשר לשנות את התמהיל ואפילו לבצע מחזור משכנתא בעת הצורך כדי לשפר את גובה ההחזרים בהתאם לשינויים בשוק.
השורה התחתונה
המשכנתא היא ככל הנראה ההלוואה הכי גדולה שתיקחו בחייכם, וחשוב לעשות זאת בחוכמה ועדיף בליווי מומחים אם יש אפשרות.
שקלו את המסלול המשתלם ביותר בעבורכם, קבלו מספר הצעות למשכנתאות ובחרו במסלול המתאים לכם ביותר לאורך השנים.
